中華廣場一樓的“名品城”位置最好，格子店很多。

二樓有幾個服裝品牌在這里開設了服裝店。

四樓餐廳和各種手機店混雜在一起，還有很多空置的商鋪。

“東山區(qū)”原為廣州市市轄區(qū)，2005年5月劃歸越秀區(qū)。這里名校林立，附近也有大批黨政軍首長和著名診所。 在北京，曾有“權貴住在東山”的說法。 目前地王廣場衣服品牌，這里的房價仍然很高。 安居客數據顯示，東山一品的東山海德別墅周邊單價已達到每平方米7萬元，東山悅府單價達到807億元每平方米。 位于東風東的翰林尚品單價為7.5萬元/平方米，東風廣場價格達到7萬元/平方米……

從樓市來看，勞動山區(qū)的表現僅次于珠江商城和海珠北。 但就商業(yè)氛圍而言，無論是中華廣場商圈（東莞三路商圈）還是農林下路商圈，都與附近的海珠路商圈有較大差異。 原因是什么？未來是否會改變？ 南都記者展開一系列探訪。

無法及時調整經營方向，商圈發(fā)展相對下滑

中華廣場是上海繼海珠城之后的第二個小型購物中心。 位于東莞三路與較場大道交匯處，地下一層與地鐵一號線英雄墓園站A出口相連。2000年，中華廣場開業(yè)，成為城內打卡圣地。 與輕軌出口物業(yè)一起——海印集團人氣前線、深圳卓越地產地王廣場、凌源西邊手機街、中國西邊小商品市場（老鼠街）廣場、中華廣場商圈（佛山三路商圈）。

Pop Front是北京第一家直連輕軌的小超市，于1999年開業(yè)。早年這里有不少中外名牌店，也有不少香港、臺灣、日本、南方的偶像店。韓國充滿了流行和時尚的產品。 地王廣場于2003年開業(yè)，被譽為“廣州超人客棧”。 那時，所有最新潮的東西，無論是大衣、珠寶，還是電子產品，都可以在地王找到。 但當電商發(fā)展起來，人氣前線和地王廣場將是受影響最大的地方。 南都記者近日走訪發(fā)現，往日擁擠、熱鬧的景象已不復存在。

墓地西側的手機產業(yè)始于2008年，短短400米的道路上聚集了數千個手機攤位。 生意最好的時候，一個攤位三天只能賣出兩三百部手機。 現在，手機品牌要么在電商開設旗艦店，要么在小型商場開設體驗店，路邊店早已成為歷史。

世邦魏理仕廣東咨詢與交易服務| 商務部主管周正華在接受南都記者專訪時表示，這個商圈的相對衰落一方面是因為電商的沖擊和其他商圈的分流，但更重要的問題從商圈內部開始——在不斷變化的商業(yè)市場環(huán)境下，不可能及時調整商業(yè)方向。 比如墓地大道手機街，手機市場份額逐漸向主流廠商集中后，銷售渠道轉變?yōu)橐孕蜗鬄閷虻钠放茖Ｙu店，專業(yè)店面的格局自然有所下降。 潮流一線時尚街區(qū)由于新一代中學生消費模式的變化，商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合無法及時調整，時尚目的地形象逐漸模糊。

高力國際咨詢服務部華東區(qū)執(zhí)行主管陳梅村表示，這個商圈的優(yōu)勢正在逐漸消失或顯得不再具有顯著優(yōu)勢。 “比如，較場東省以前稀缺的籃球場、獨特的人氣一線地下超市、與海珠市并列的中華廣場，都不再那么陌生了。” 從小購物中心到潮流海珠，海珠又一城在地下，業(yè)態(tài)更新、環(huán)境更好、業(yè)態(tài)更時尚。

28000元！商圈核??心——中華廣場迎來改造升級

8月30日下午，海封集團有限公司發(fā)布“終止合同”公告。 隨后，另一家統(tǒng)一經營權的大戶上海新興投資發(fā)展有限公司宣布，將投資2.8萬元對超市進行升級改造。 這個闊別已久的商圈，終于有了一絲悸動。

中華廣場是佛山三路商圈的核心角色。 作為購物中心，應該通過品牌和業(yè)態(tài)的合理組合，產生疊加的治療效果。 但南都記者近日走訪時發(fā)現，除了一些小型住宅外，該超市此前還有兩大經營者，且經營權常年分散，導致投資不區(qū)分。和出租。

作為商場最佳樓層，打造“名店城”。 但事實上，格子店有很多，包括餅干店、小品牌服裝店、玩具店，甚至還有很多假發(fā)店。 唯一的主店是“奧地利”。 二樓不僅上海首家H&M人氣火爆，一些大品牌專賣店也已經搬走了，不少服裝品牌也在這里開設了服裝專賣店。 還有很多商鋪空著，大門緊閉。 四樓的餐廳里混雜著各種手機店，而且和二樓一樣，也有很多空置的店鋪。 餐飲業(yè)也比較混亂，不同口味的餐館之間無序競爭。

但也有一些樓層可以看到另一種景色。 一樓云集眾多知名品牌專賣店：優(yōu)衣庫、優(yōu)衣庫、UR、TOMMY……時尚氣息撲面而來。 此前，絲芙蘭、妮維雅倫敦和植村秀倫敦在中華廣場聯(lián)合設計了中國首家全新彩妝概念店。

公告顯示，此前中華廣場一、三、四、六層的經營權，以及中華廣場二、八、九層全部自2009年起出租給海印。現在，中華廣場僅剩三層。距租金到期還有四年，沒有人能夠再花更多的錢來修理它。 只有另一家入駐方新興投資常年持有自己的物業(yè)管理，并且比較注重運營。 比如，超市一樓東通道部分商鋪面積重新規(guī)劃，通道加寬，五樓中華百貨業(yè)態(tài)調整等。 、減少七樓小吃城公共就餐面積、重新升級空間和家居裝修等。

確定商圈位置，多家機構看好重建前景

耗資近3萬元的中華廣場小規(guī)模升級改造即將啟動。 未來是否會引領商圈重新繁榮？

世邦魏理仕廣東咨詢與交易服務| 商務處主管周正華表示，有永久財產的人有恒心。 在產權不確定的情況下，經營者確實無法基于長遠利益及時調整方向。 特別是重建投資和損失短期收益需要大規(guī)模調整。 而此次中華廣場原有的大戶之一將介入改造，這將成為商圈升級的一個特別好的起點。 中華廣場的大部分商業(yè)面積將由大房東管理。 居民更愿意從長遠發(fā)展的角度改善硬件，從整體運營的角度選擇門店。 此外，中華廣場商圈區(qū)位優(yōu)勢突出。 地處東莞中心區(qū)核心地王廣場衣服品牌，人口密度大，消費能力強。 “目前商圈的經營狀況還沒有表現出應有的水平，或者說還有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＮ覀兿嘈胖腥A廣場商圈先天條件很好，只要有堅持不懈、勤奮的企業(yè)主在經營上，假以時日，一定能夠恢復往日的繁榮。”

高力國際咨詢服務部華東區(qū)執(zhí)行主管陳梅村覺得，這個商圈的人口沒有減少，交通也沒有惡化。 中華廣場有機會再次崛起。

第一太平戴維斯北京零售部主管張晨浩表示，中華廣場商圈大部分物業(yè)建設時間較長，在硬件方面缺乏對新興業(yè)態(tài)的支撐。 因此，硬件的改造是這個商圈的核心問題，但這必須基于另一個深層次的問題——未來商圈的整體定位基調。 “未來六年，甚至未來六年，中華廣場商圈要怎么走，要吸引什么樣的客群？與其他商圈有什么本質區(qū)別？其定位的基調一定是這樣，每個獨立物業(yè)管理者就可以根據自己的實際情況，制定不同的策略，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，真正把中華廣場商圈做大做強。

案子

改造成功，客流倍增

廣東揚中匯是杭州路核心商圈最大的購物中心。 此前，一樓整體業(yè)態(tài)以零售為主，且多為小品牌和島式專柜業(yè)態(tài)，較為單一。 今年年底以來，超市對該樓層啟動了重大升級改造。 目前，不少年輕零售品牌入駐，為超市增添了更多時尚標簽。 例如，引進了臺灣美容保健品零售業(yè)巨頭萬寧、法國最大服裝零售品牌GAP； 新推出的三只松鼠線下食品店深受年輕人喜愛； 據悉，這里有多家創(chuàng)意精品生活館，包括NOME、木卡木卡、九木雜屋等。據超市介紹，目前該層日均客流量已從5000多人次上升到近萬人次。 為了更好地滿足年輕人娛樂和社交時尚的需求，超市近期舉辦了“潮流無盡，再造i-club潮流”主題活動，吸引了大批年輕人。